Egzekucja z nieruchomości dłużnika jest dla wierzyciela niejednokrotnie jedyną szansą na zaspokojenie jego wierzytelności, o ile oczywiście kolejka wierzycieli – w tym uprzywilejowanych – nie jest zbyt długa.

Sama procedura jest niestety czasochłonna, kosztowna (także dla wierzyciela) i nie zawsze daje gwarancję zaspokojenia całej wierzytelności. Pozycja wierzyciela w przypadku wszczęcia przez komornika egzekucji z nieruchomości jest także w dużej mierze uzależniona od tego, czy jego wierzytelność wobec dłużnika została zabezpieczona hipoteką na nieruchomości będącej przedmiotem egzekucji. Nie ma to jednak większego wpływu na samą procedurę egzekucji z nieruchomości, którą można podzielić na pięć zasadniczych etapów.

Etap pierwszy: zajęcie nieruchomości

Początkiem egzekucji z nieruchomości jest dokonanie jej zajęcia przez komornika sądowego. Egzekucja z nieruchomości co do zasady należy do komornika działającego przy sądzie, w którego okręgu nieruchomość jest położona. Zajęcie nieruchomości polega na pisemnym wezwaniu dłużnika do spłaty długu w ciągu dwóch tygodni pod rygorem przystąpienia do opisu i oszacowania nieruchomości. Równocześnie z wezwaniem dłużnika do zapłaty komornik składa w sądzie prowadzącym księgę wieczystą nieruchomości wniosek o dokonanie w księdze wpisu o wszczęciu egzekucji lub o złożenie wniosku do zbioru dokumentów. Nieruchomość jest formalnie zajęta z chwilą doręczenia dłużnikowi wezwania, a jeżeli wezwania nie doręczono (jak również względem osób trzecich) zajęcie następuje z chwilą dokonania wpisu w księdze wieczystej lub złożenia wniosku komornika do zbioru dokumentów. Zajętą nieruchomość pozostawia się w zarządzie dłużnika.

Etap drugi: opis i oszacowanie nieruchomości

Naturalną konsekwencją zajęcia nieruchomości jest podjęcie przez komornika i wierzyciela czynności zmierzających do ustalenia jej wartości. W tym celu na wniosek wierzyciela komornik dokonuje jej opisu i oszacowania. Z opisu i oszacowania sporządza się stosowny protokół. Oszacowania nieruchomości dokonuje powołany przez komornika biegły z uprawnieniami do szacowania nieruchomości. Opis i oszacowanie podlegają zaskarżeniu w terminie dwóch tygodni od dnia ich ukończenia.

Etap trzeci: Obwieszczenie o licytacji

Gdy nieruchomość zostanie już opisana i oszacowana, po upływie dwóch tygodni od uprawomocnienia się opisu i oszacowania komornik wyznacza termin licytacji. Ogłoszenie terminu licytacji następuje przez publiczne obwieszczenie, ze wskazaniem min. danych dotyczących dłużnika oraz nieruchomości, czasu i miejsca licytacji, sumy oszacowania i ceny wywołania. Obwieszczenie o licytacji jest także ogłaszane publicznie w budynku sądowym i w lokalu organu gminy, w dzienniku poczytnym w danej miejscowości oraz na stronie internetowej Krajowej Rady Komorniczej.

Etap czwarty: Licytacja i przybicie

Co do zasady, przed przystąpieniem do licytacji jej uczestnik zobowiązany jest złożyć rękojmię w wysokości jednej dziesiątej części sumy jej oszacowania. Cena za jaką nieruchomość można nabyć na pierwszej licytacji nie może wynosić mniej niż trzy czwarte sumy oszacowania. Licytacja odbywa się publicznie w obecności i pod nadzorem sędziego, ma charakter ustny, natomiast postąpienie (czyli oferta ceny złożona przez licytującego) nie może wynosić mniej niż jeden procent ceny wywołania, z zaokrągleniem wzwyż do pełnych złotych. Jeżeli pierwsza licytacja nie doprowadzi do jej zbycia lub przejęcia, komornik na wniosek wierzyciela wyznaczy termin drugiej licytacji obniżając cenę wywołania do dwóch trzecich sumy oszacowania. Trzecia licytacja (w przypadku bezskuteczności drugiej), nie jest możliwa a postępowanie jest umarzane. Wdrożenie nowej egzekucji z nieruchomości jest możliwe dopiero po upływie 6‑ciu miesięcy od daty drugiej licytacji.

Jeżeli w toku licytacji nieruchomość znajdzie nabywcę, dokonywane jest tzw. przybicie a ściślej – postanowienie o przybiciu na rzecz licytanta, który zaoferował najwyższą cenę za nieruchomość. Następstwem przybicia i uiszczenia przez nabywcę ceny jest wydanie przez sąd postanowienia o przysądzeniu własności.

Etap piąty: Podział sumy uzyskanej z egzekucji (licytacji)

Po sprzedaży nieruchomości oraz zapłacie ceny jej nabycia komornik przystępuje do podziału uzyskanej w ten sposób sumy pomiędzy wierzycieli. Sporządzany jest plan podziału uzyskanej sumy pomiędzy wierzycieli, przeciwko któremu można wnieść zarzuty. Jeżeli zarzuty nie zostaną wniesione lub będą spóźnione, komornik przystępuje do wykonania planu.