Jak odrolnić działkę?

Przed rozpoczęciem budowy wymarzonego domu, najpierw trzeba znaleźć odpowiednią działkę budowlaną. Ci, którzy poszukiwania działki mają już za sobą lub są w trakcie, wiedzą, że grunty budowlane są zwykle sporo droższe niż działki rolne. Dodatkowo te drugie często położone są w ładniejszej okolicy, z dala od ruchliwego miasta i osiedli mieszkaniowych. W tej sytuacji można rozważyć zakup gruntu rolnego, trzeba jednak pamiętać, że zanim zaczniemy budowę, grunt będzie trzeba odrolnić. Jak to zrobić?

Procedura odrolnienia działki

Odrolnienie działki i przeznaczenie jej na cele budowlane wymaga sporo zaangażowania, jest czasochłonne i obarczone pewnym ryzykiem, gdyż są przypadki, kiedy procedura może okazać się niemożliwa. Warto też wiedzieć, że istnieją wyjątki, kiedy nie stosuje się przepisów dotyczących odrolnienia działki. Zanim zdecydujemy się na zakup gruntu rolnego z zamiarem wybudowania na nim domu, należy dokładnie zapoznać się z procedurą odrolnienia działki.

Proces przekształcenia działki rolnej w budowlaną można podzielić na dwa etapy. Najpierw konieczna jest zmiana przeznaczenia działki, czyli zmiana miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy. Kolejny etap to wyłączenie gruntów z produkcji rolnej. 

Kiedy znajdziemy wymarzoną działkę, zacznijmy od sprawdzenia, czy jest ona objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Informację tę można uzyskać w urzędzie miasta lub gminy, często też na stronach internetowych urzędów. Jeśli w MPZP działka oznaczona jest jako rolna, trzeba złożyć wniosek do wójta, burmistrza lub prezydenta o zmianę przeznaczenia gruntu w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. 

Istotna jest również klasa gruntów na danym terenie, gdyż w przypadku użytków rolnych klasy I-III, chcąc zmienić przeznaczenie gruntów na cele nierolnicze, trzeba również uzyskać zgodę ministra właściwego do spraw rozwoju wsi. Warto wiedzieć, że gmina nie ma obowiązku rozpatrzenia naszego wniosku. Jeśli jednak zostanie on uwzględniony, rozpocznie się procedura zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. 

Jest to długotrwały proces, który wymaga podjęcia uchwały przez radę miasta/gminy, prowadzone są również konsultacje z mieszkańcami. Może się okazać, że po zmianie MPZP wartość nieruchomości wzrosła, wówczas w momencie sprzedaży działki, właściciel musi uiścić jednorazową opłatę planistyczną w wysokości nie większej niż 30 proc. wzrostu wartości gruntu.

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego

Jeżeli wybrana przez nas działka nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, konieczne jest uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Wniosek w tej sprawie składa się w urzędzie miasta lub gminy. Aby warunki zabudowy zostały wydane, działka musi spełniać kryteria określone w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Teren, którego dotyczy wniosek, musi mieć dostęp do drogi publicznej, co najmniej jedna z sąsiednich działek, dostępna z tej samej drogi publicznej, musi być zabudowana w sposób, który pozwoli określić wymagania nowej zabudowy m.in. w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech, gabarytów. Teren musi być uzbrojony lub planowany do uzbrojenia.

Wyłączenie gruntu z produkcji rolnej

Realizacja drugiego etapu odrolnienia działki, czyli wyłączenie gruntu z produkcji rolnej, wymaga złożenia wniosku w Starostwie Powiatowym. Opłata za wydanie decyzji o wyłączeniu gruntu uzależniona jest od jego pochodzenia, klasy i powierzchni. Właściciel gruntu zobowiązany jest też do ponoszenia opłat rocznych w wysokości 10 proc. należności za wyłączenie gruntu z produkcji rolnej. Koszty te ponosić musi przez 10 lat, jeśli miało miejsce trwałe wyłączenie gruntu z produkcji rolnej, a jeśli wyłączenie było czasowe, to przez okres wyłączenia, który nie może przekraczać 20 lat.

Niektóre grunty nie wymagają decyzji o wyłączeniu z produkcji rolnej. Są to gleby o klasie IV, V i VI pochodzenia mineralnego. Są też sytuacje, kiedy nie ma obowiązku regulowania należności za wyłączenie gruntu. Koszty te nie dotyczą gruntów wyłączanych na cele budownictwa mieszkaniowego o powierzchni do 0,05 ha w przypadku budynku mieszkalnego jednorodzinnego i do 0,02 ha przypadającego na lokal mieszkalny w przypadku budynku wielorodzinnego. Przepisy o odrolnieniu działki nie mają również zastosowania do gruntów rolnych, które zlokalizowane są w granicach administracyjnych miast.

Artykuł powstał przy współpracy z Nieruchomosci-online.pl