Kupując działkę budowlaną, warto kierować się zdrowym rozsądkiem. Solidne sprawdzenie jej dokumentów, przeznaczenia, stanu prawnego oraz planów dotyczących zabudowy sprawi, że unikniemy problemów i dodatkowych kosztów na etapie budowy oraz po przeprowadzce do nowego domu.

Kupując mieszkanie lub dom, jednym z najważniejszych aspektów jest lokalizacja nieruchomości. Podobnie jest w przypadku działki budowlanej. Decyzja o jej wyborze będzie przez lata decydować o komforcie użytkowania naszego domu. 

Sprawdzenie stanu prawnego

Działki budowlanej nie możemy kupować w ciemno. Jeśli jesteśmy zainteresowani konkretną parcelą, to musimy pojechać na miejsce i dokładnie ją obejrzeć. Spotkanie z właścicielem gruntu, który pokaże nam teren oraz najbliższą okolicę, jest też doskonałym momentem na sprawdzenie jej dokumentów i zweryfikowanie stanu prawnego.

W pierwszej kolejności poprośmy sprzedającego o przedstawienie dokumentu potwierdzającego prawo własności gruntu. Najczęściej będzie to akt notarialny potwierdzający zawarcie umowy kupna-sprzedaży, ale w przypadku działek może to być również akt własności ziemi.

Jeśli działka została odziedziczona, musimy się upewnić, że sprawa spadkowa została zakończona i nie pojawią się inne osoby z roszczeniami do nieruchomości. Dokumentem, który w takiej sytuacji potwierdzi prawa sprzedającego, będzie sporządzony przez notariusza akt poświadczenia dziedziczenia lub wydane przez sąd stwierdzenie nabycia spadku. Ten drugi dokument wystawiany jest w sytuacji, gdy sąd musi przeprowadzić postępowanie w celu ustalenia kręgu spadkobierców oraz wysokości udziałów w spadku.

Co sprawdzić w księgach wieczystych?

Dane zawarte w dokumentach przedstawionych przez sprzedającego musimy zweryfikować z zapisami w księdze wieczystej. Księgi są dostępne przez internet i przeglądanie ich treści jest bezpłatne. Wystarczy, że właściciel poda nam numer księgi wieczystej.

Analizując jej zawartość, poznamy wszystkie szczegóły dotyczące nieruchomości. W księdze wieczystej podana jest jej dokładna lokalizacja, powierzchni oraz dane obecnego właściciela. Zapisy muszą się zgadzać z innymi dokumentami przedstawionymi przez zbywcę. W przypadku rozbieżności to sprzedający powinien dokonać aktualizacji zapisów, aby były zgodne z faktycznym stanem prawnym gruntu. W innym przypadku możemy mieć trudności z zawarciem umowy kupna-sprzedaży, uzyskaniem finansowania z banku, a przede wszystkim w przyszłości mogą się pojawić roszczenie innych osób.

W dziale IV księgi wieczystej znajdziemy informacje o ewentualnych obciążeniach hipoteką. Hipoteka na rzecz banku kredytującego zakup gruntu przez sprzedającego nie jest dla nas problemem. Kredyt zostanie spłacony środkami, które zbywca uzyska ze sprzedaży, a hipoteka zostanie wykreślone. 

Musimy za to unikać gruntów z hipoteką wpisaną na rzecz innych osób lub firm. Może to świadczyć o tym, że sprzedający jest czyimś dłużnikiem, a działka stanowi zabezpieczenie długu. Zgodnie z prawem wierzyciel może dochodzić zaspokojenia swoich praw z majątku, na którym jest ustanowiona hipoteka niezależnie od tego, kto jest jej właścicielem. Jeśli kupilibyśmy taką działkę, mogłoby dojść do sytuacji, że będziemy musieli spłacać nieswoje zobowiązanie.

W księdze wieczystej znajdziemy też zapisy o ustanowionych służebnościach. W większości przypadków nie będzie dla nas problemem służebność na rzecz np. zakładu energetycznego, który raz na jakiś czas będzie się musiał dostać do swoich urządzeń. Uciążliwa za to może być służebność na rzecz sąsiada, który nie mając bezpośredniego dostępu do drogi publicznej, będzie mógł w dowolnym czasie przejeżdżać przez naszą przyszłą działkę.

W przypadku gruntów, których własność byłą uzyskana dawno temu, księga wieczysta może nie być prowadzona. W takim przypadku właściciel gruntu przed jego sprzedażą powinien złożyć w sądzie wniosek o założenie księgi wieczystej i wpis własności na podstawie posiadanych przez siebie dokumentów.

Weryfikacja przeznaczenia gruntu

Innym ważnym dokumentem, który dostarczy nam informacji o działce, jest Wypis i Wyrys z rejestru gruntów. Znajdziemy w nim istotne dane dotyczące nieruchomości np. jej rodzaj i przeznaczenie (działka budowlana, rolna itp.), powierzchnię, dokładne położenie oraz numer księgi wieczystej i dane jej właściciela.

Wyrys z rejestru gruntów, a dokładniej wyrys z mapy ewidencyjnej to graficzne przedstawienie działki i jej położenia względem innych działek. Na mapie znajdziemy też punkty graniczne, oznaczenia dróg publicznych i nazwy ulic, oznaczenia działek oraz dokładną lokalizację położonych na działce budynków.

Jak może zmieniać się okolica?

Obecny stan działki i okolicy to jedno, ale istotne są też plany rozwoju najbliższego sąsiedztwa, a nawet całej gminy. Weryfikując Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP), dowiemy się, jakie jest przeznaczenie działki, którą chcemy kupić i czy będziemy na niej mogli wybudować dom, który mamy w planach. Jednocześnie poznamy, w jaki sposób może się zmieniać otoczenie i jaki rodzaj zabudowy jest dopuszczony na sąsiednich gruntach.

Musimy się upewnić, że w okolicy nie powstaną obiekty, które mogłyby mieć negatywny wpływ na jakość życia. Rozwój sieci drogowej z jednej strony poprawi komunikację, ale z drugiej będzie generować hałas. Warto unikać też gruntów w pobliżu stref i obiektów przemysłowych, linii kolejowych, ferm, czy składowisk zarówno już istniejących, jak i planowanych.

W przypadku braku MPZP musimy sprawdzić warunki zabudowy. Określają jakiego rodzaju budynek będziemy mogli wybudować, jaka może być jego powierzchnia (procent zabudowy w relacji do powierzchni gruntu), wysokość, rodzaj i kąt nachylenia dachu, a także odległość domu od ulicy, czy granicy działki.

Cena w porównaniu do innych ofert

Porównanie cen to czynność, od której część kupujących zaczyna poszukiwanie działki, inni weryfikują ja na samym końcu. Korzystając z portali z ogłoszeniami nieruchomości, łatwo sprawdzimy, czy cena gruntu, który mamy na oku nie odbiega od cen podobnych działek sprzedawanych w okolicy. Trzeba przy tym pamiętać, że ceny w ogłoszeniach mogą być nieznacznie wyższe od cen transakcyjnych. Wszystko zależy od podatności kupującego na negocjacje.

Musimy też uwzględnić, że różne czynniki mogą sprawić, że cena będzie odbiegać od średniej. Wyjątkowo atrakcyjna lokalizacja działki, z dobrym dojazdem i doprowadzonymi mediami może spowodować, że będziemy musieli zapłacić więcej.

Drobne wady, takie jak nietypowy kształt, czy położenie gruntu na zboczu wcale nie muszą dla nas stanowić problemu na etapie adaptacji projektu i realizacji budowy, a mogą sprawić, że cena będzie niższa.

Artykuł powstał przy współpracy z Nieruchomosci-online.pl